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Hemos pasado de la alegría generalizada donde los bancos concedían financiaciones al 100% con la única garantía de una nómina, a la situación actual, donde solo se conceden hipotecas cuya cuota hipotecaría no supere un tercio de los ingresos, con una financiación máxima del 70-80% y que el titular del crédito no pase de los 65 años cuando termine de pagar el crédito. En otras palabras, hemos pasado de un exceso de liquidez a una escasez importante.

El lento e insuficiente ajuste de los precios desde los máximos de 2007 ha reducido el nivel de esfuerzo financiero de los hogares para conseguir una casa. Hoy una familia media debe destinar  los ingresos de 6,5 años para poder financiar una casa, en el 2007 era precisa la renta acumulada de 7,6 años. Nos encontramos a medio camino, ya que el ideal para que la demanda de pisos mejore notablemente es reducir ese ratio a 4,5 veces.

Esta reducción del esfuerzo de las familias se ve contrarrestando por el endurecimiento de las condiciones del crédito y la paralización de una demanda muy asustada,  por la tasa de paro disparada y las expectativas de recuperación económicas muy negativas en el corto plazo y con ella el empleo, que es la variante determinante para que los compradores se puedan meter una inversión a largo plazo que siempre precisa financiación ajena.

¿Quiere decir esto que, los precios que han caído un 15%, deben caer otro 25% para que el mercado se normalice, entendiendo por mercado normalizado cuando la oferta y la demanda se encuentren y por lo tanto se inicie un flujo regular de operaciones?

En mi opinión no exactamente, los precios se dispararon por un exceso de liquidez en el mercado y unos costes financieros asociados espectacularmente bajos y bajarán por lo contrario, es decir, por la escasez crediticia y el aumento del coste financieros.

Hay que tener presente tres aspectos fundamentales:

1. Que la curva de precios del sector de la vivienda de segunda mano es muy poco elástica a la baja, una gran mayoría de propietarios tienen un nivel de deuda asociada a los inmuebles bajo y por lo tanto el proceso de aceptación de las bajadas de precios es muy lento.
2. Que existen unos costes de producción de las viviendas (suelo + construcción + comercialización + financieros) que ya se encuentran en un nivel muy bajo y que se deben superar para que el promotor obtenga un digno beneficio
3. La primera vivienda en un bien imprescindible que se compra por necesidad y que todas las personas necesitan.

La correa de trasmisión del sector son las entidades financieras, ellas son las que proporcionan la financiación y si ellas no hay cierre de operaciones, por lo tanto, el sector tendrá que esperar a que el sector financiero se cure sus heridas y puedan volver a conceder financiación, solo entonces el mercado empezará a normalizarse, cruzándose la oferta y la demanda, estabilizándose los precios y arrancando nuevos proyectos residenciales que crearán empleo y riqueza para restablecer el sector a un nivel razonable.