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¿Qué debemos tener en cuenta en la compra de una vivienda?

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La compra de un inmueble requiere de conocimientos que no siempre tenemos.

La compra de una vivienda la podemos realizar directamente a un particular, a través de una inmobiliaria, a una promotora o a través de un Agente Inmobiliario Personal. Nuestra recomendación es utilizar siempre este último ya que es la única opción para asegurar tener la mejor defensa de nuestros intereses y eliminar los riesgos.

La adquisición de una vivienda requiere tomar una serie de precauciones que aseguren un proceso limpio y libre de engaños. Antes de realizar la compra el comprador deberá tomar las siguientes precauciones:

  1. Comprobar los títulos de propiedad del vendedor, asegurándose de si existen o no embargos e hipotecas por su parte. Esta información se puede obtener sin problema en el Registro de la Propiedad.
  2. Hacerse con una copia de los estatutos de la comunidad, que se podrá solicitar tanto a la comunidad de propietarios como al Registro.
  3. En este sentido, deberá comprobar si el vendedor está al corriente en el pago del recibo mensual de la comunidad, ya que de no ser así es al comprador al que le corresponde pagar.
  4. Comprobar el recibo de haber pagado la última anualidad del Impuesto de Bienes Inmuebles (la llamada contribución urbana).

Los aspectos más importantes a tener en cuenta en la fase de la compra son:

  1. Financiación
  2. Gastos de tramitación
  3. Impuestos
  4. Exigencias del notario

1.      Financiación

Cuando por fín encontramos la casa ideal y decidimos comprarla, lo primero que hay que hacer es asegurarla. Existen varias formulas, pero la mas utilizada es a través del documento de Arras penitenciales. Cuando la forma elegida es ésta, si el comprador desiste del contrato, perderá la cantidad anticipada. En el caso de que sea el vendedor el que desista, deberá devolver la cantidad doblada. Para evitar estos dos supuestos, suele firmarse un Contrato de compraventa, así nos aseguramos la adquisición de la vivienda que, después, deberemos pagar (financiándola o no) restando la cantidad entregada.

Se pueden distinguir las siguientes formas de pago:

  1. Pago al contado: el vendedor recibe la totalidad del precio a la firma de la escritura pública y entrega de la vivienda al comprador. Para ello, puede formalizar un préstamo hipotecario o subrogarse en la hipoteca que ya hubiera concertado el comprador del inmueble.
  2. Precio aplazado: esta situación aparece cuando el precio (o parte de él) se abona después de la escritura pública de compraventa.
    En este supuesto, el vendedor puede solicitar al comprador el abono de intereses por las cantidades aplazadas y las garantías de pago.
    Es recomendable, además, garantizar la parte del precio cuyo pago se aplaza a través de una hipoteca con condición resolutoria.
  3. Subrogación en la hipoteca preexistente: es muy útil cuando la vivienda está hipotecada, ya que baja el precio de la parte del préstamo hipotecario que el vendedor tenga que amortizar y devolver y, a su vez, el comprador puede financiarse con cargo a esa misma hipoteca.

 2.      Gastos de tramitación

El precio de la vivienda elegida vendrá acompañado de incrementos derivados de los honorarios de la tramitación de las escrituras de compraventa e hipoteca, inscripción registral y gestoría.

El desarrollo de la compra de una vivienda no es fácil, supone ciertos trámites que  incrementan el precio final del inmueble, estos gastos son:

Notaría: son los correspondientes a los honorarios del notario de la concesión de la escritura y del préstamo hipotecario. Este importe suele ascender al 0,1%-0,2% del valor de la compra y de la hipoteca

Registro: Este importe suele ascender al 0,1% del valor de la compra y de la hipoteca

Gestoría: Corresponden a los honorarios de tramitación de las escrituras de compraventa e hipoteca. Este importe suele ascender al 0,1% del valor de la compra y de la hipoteca

3.      Impuestos

Además del coste de la vivienda y los gastos de tramitación debemos calcular los impuestos. En este sentido, destacan:

IVA: Impuesto sobre el Valor Añadido. Para vivienda nueva. En estos momentos se aplica un tipo del 10%

ITP: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Para vivienda de segunda mano. Se trata de un impuesto transferido a las Comunidades Autónomas. Cada una de ellas establece el tipo general para la transmisión de inmuebles, aunque sin tener en cuenta las deducciones, bonificaciones y distintas circunstancias a la hora de liquidarlo que también puede establecer cada Comunidad. Casi todas las Comunidades tienen el mismo tipo a excepción de Canarias. El tipo en estos momentos para Cataluña es el 10%

IAJD: Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados que se aplica a todo lo que se formalice en documentos públicos, en nuestro caso, compraventa e hipoteca. Para Cataluña en estos momentos es del 1,5% del valor de compra por un lado y de la «responsabilidad hipotecaria» por otro. Se entiende por «responsabilidad hipotecaria» la suma de todos los conceptos que son garantizados mediante la hipoteca (el capital prestado, los intereses ordinarios, los intereses de demora, costas judiciales, gastos, etc.). Viene a ser aproximadamente el 1,7 de la hipoteca solicitada.

4.      Qué nos exige el notario

El último paso y, a la vez, el más importante en la compra de una vivienda es la firma de las escrituras. No debe faltar nada para que este momento no se vea empañado con problemas de última hora.

Al solicitar fecha para la firma de escrituras, lo primero que se nos exige son los datos registrales de la propiedad. Esto sirve para que el notario disponga de la certificación registral con, al menos, tres días de anticipación a la fecha de la firma. Así, nos evitaríamos problemas como la duplicidad de venta o cargas sobre la propiedad.

Otros documentos e informaciones que no deben faltar en el momento de la firma son:

  1. Escritura de la propiedad de la finca.
  2. Datos completos de compradores y vendedores: nombre, apellidos, DNI, NIF, estado civil, etc.
  3. Si el comprador es un extranjero no residente deberá aportar el NIE (Número de Identificación de Extranjero) este numero tiene una caducidad de 3 meses.
  4. Condiciones de la compraventa: con precio, formas de pago, cantidades aplazadas, si tiene cargas (y si se cancelan por parte del vendedor o las asume el comprador) y quién paga los gastos de la compraventa.
  5. Ultimo recibo de IBI. En caso de que éste se haya extraviado, se puede solicitar un certificado de recaudación municipal del Ayuntamiento.
  6. Certificado de estar al corriente de los gastos de la comunidad de propietarios. En este sentido, es conveniente saber que no hay ninguna derrama (acuerdo de pago de una cantidad de dinero para arreglos, instalaciones…) acordada con anterioridad a la venta.
  7. Poder notarial de representación en caso de que alguno de los firmantes lo haga en nombre de otra persona física o jurídica.
  8. En el caso de que la compra la efectue una persona física o una empresa extranjera se deberá tener en cuenta cumplir con todos los requisitos del Blanqueo de capitales.

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Hasta pronto

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Comentarios

  1. Raquel Carbone LLorente  julio 30, 2014

    Exelente, Gracias.

    Una pregunta, a que se refiere cuando dice…Blanqueo de Capitales.
    Le escribo desde Uruguay y me interesa el tema.
    Podria ser mas explicito.
    Sin mas, Raquel.