No se olvide nunca de los números, en este sector los números son esenciales, para bien o para mal, si están bien hechos nos ayudará a realizar las inversiones correctas.
Mucha gente me comenta que ha encontrado una vivienda para invertir pero que no tiene muy claro si se trata de una buena inversión. Existen muchos aspectos que yo analizo ante cualquier posibilidad de inversión, pero sin duda el más importante son los números. Si los números no salen, olvídate de la vivienda, lo demás es irrelevante, no pierdas tiempo con esta vivienda y dedícalo a buscar una nueva oportunidad.
¿Cuales son los números que debes manejar? ¿Qué es lo que a un inversor le preocupa mas? el Cash flow, y que determina el Cash flow? Los ingresos y los gastos. Así de simple, no se complique con cálculos financieros sofisticados.
Los números son sencillos
1. Calcule los ingresos mensuales (Ingresos brutos): Esta cifra es la renta que el actual inquilino está pagando, si ya está alquilado, o la renta estimada que podrá pedir a un futuro inquilino. Si no tiene claro este dato pregunte a las agencias inmobiliarias de la zona por el precio de alquiler de una vivienda similar.
2. Calcula el Precio Total de Compra: Debes coger el precio de compra del inmueble y sumarle
- Todos los gastos necesarios para tener a tu nombre el inmueble (Gastos de notaría, registro, gestoría, impuestos de compra)
- Los costes para obtener la financiación (comisiones de apertura y estudio)
- Los gastos de rehabilitación. Este dato es fundamental, por eso debe calcularse de la mano de un profesional, nunca inviertas sin que un experto en reformas te de una aproximación.
3. Calcule los costes mensuales: Corresponde a los impuestos, seguros, gastos de gestión, hipoteca, gastos de comunidad, periodo de no ocupación y reparaciones. Mucho cuidado con estos dos últimos aspectos, si los estimamos mal afectarán nuestro cash flow significativamente.
- Tasas e impuestos: El más significativo es el IBI, pide al propietario los recibos del último año, normalmente el Ayuntamiento gira un recibo cada trimestre. Suma todos los importes y el resultado divídelo por 12.
- Seguros del hogar: Pide presupuesto a una compañía de seguros
- Gastos de gestión:Corresponde a los honorarios del administrador que se ocupa de buscar los inquilinos, cobrar los recibos, liquidar los impuestos, atender a los inquilinos… Este importe suele un 5% de la renta mensual.
- Hipoteca: Usa un calculador de hipotecas para calcular el la cuota mensual.
- Gastos de comunidad: Pida los recibos al propietario de todo el año y divida por 12. Ojo algunas viviendas tiene unos gastos de comunidad disparados.
- Desocupación: Un cálculo conservador es el 10% de la renta mensual.
- Reparaciones: Depende del estado y la antigüedad de la finca. Para viviendas en un estado correcto utilice un 5% de la renta mensual. Si la finca es muy antigua y requiere reparaciones importantes como las fachadas, portería o escaleras comunitarias este porcentaje puede subir hasta el 20%. Este dato es muy importante, no subestime los gastos por este concepto.
4. Calcula el Ingreso Neto Anual Operativo (Ingresos-Costes): Este será tu cash flow operativo. Multiplícalo por 12. Si es negativo olvídate del inmueble.
5. Calcula el Cash Flow Bruto Anual. Coge el Ingreso Anual Operativo y réstale el importe anual de las cuotas de la hipoteca
6. Calcula el Retorno: Los dos ratios principales en el análisis de una inversión inmobiliaria son: el Cap Rate y el Cash-on-Cash Return
- Cap Rate: Este ratio nos da una idea de si estamos haciendo un buen negocio.
Ingreso Neto Anual Operativo/Precio de compra = Cap Rate
En mi opinión este ratio debe oscilar entre 5%-8%, no deberíamos aceptar cualquier valor por debajo a no ser que se trate de una vivienda con un alto potencial de plusvalía en el medio plazo.
- Cash-on-Cash Return: Este ratio nos indica el retorno que estás consiguiendo del dinero que has invertido. Si la inversión se hace sin financiación, este número será igual al Cap Rate.
Cash Flow Bruto/Total Dinero Invertido = Cash-on-Cash Return
¿La diferencia? Uno mide si estas cerrando un buen precio y el segundo te da el retorno exacto de la cantidad invertida. La diferencia de valores se encuentra en la financiación. Cuando mayor es la financiación, menor será la cantidad invertida y por lo tanto mayor será el retorno de la inversión.
Como veis el cálculo es muy sencillo, pero como es bien sabido la hoja de cálculo lo aguanta todo. No se precipite, analice bien todas las partidas, contraste sus impresiones con los profesionales. Como siempre te recomiendo que contrates los servicios de un agente inmobiliario personal que defienda únicamente sus intereses y ahorrará mucho tiempo, dinero y muchos disgustos.
¿Has tenido alguna experiencia? ¿Cúal fue el motivo del desastre?
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ENE
2013
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