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Últimamente se ha puesto de moda hacer profecías sobre este tema, lo más curioso es que la gente se atreve a prever lo que va a ocurrir en la próxima década, cuando no tenemos ni idea de lo pasará el mes que viene.

De repente un conflicto en un país vecino dispara el precio del crudo que a su vez dispara la inflación y hace subir los tipos y por lo tanto el Euribor y entonces:

1. Sube el esfuerzo de las familias para adquirir una vivienda
2. Baja el precio de la vivienda en términos reales

El otro día vi en televisión a un gurú que afirmaba que los precios de las viviendas caerán en los próximos años casi un 50% y que ya han caído un 30%, o sea, vaticinaba una caída desde los máximos del 2006 de un 80% y tildaba de locos a todo aquel que se compre una vivienda hoy sin un descuento del 80%

¡Por favor señores, un poco de seriedad y de prudencia!

Los datos oficiales del Ministerio de la Vivienda hablan de que las bajadas desde máximos (verano 2007) han sido del 8%, una de las tasadoras lideres en el mercado, TINSA, ha publicado recientemente que la caída ha sido del 19,8% y algunos “gurús” hablan del 30% con caídas adicionales esperadas del 50%

¿Cómo puede ser que tengamos datos tan dispares? En mi opinión la explicación es sencilla, cada uno se mueve por intereses diferentes;

1. El Ministerio de Vivienda debe intentar suavizar la información todo los que pueda para protegerse del extranjero y colocar la deuda de la mejor manera posible.
2. Las tasadoras forman parte del accionariado de las entidades financieras y por lo tanto deben de suavizar la información para salvaguardar la salud patrimonial de sus propietarios.
3. Y los  “gurús” inmobiliarios quieren  vender libros o acaparar portadas en los periódicos.

En mi opinión todos tienen su parte de razón pero ninguno le da el correcto tratamiento a las viviendas, todos ellos hacen pronósticos tratando estos activos como si fueran acciones de bolsa, como si fueran inversiones especulativas sin tener en cuenta dos aspectos fundamentales:

1. La Ubicación es decisiva para el comprador, no es lo mismo una vivienda en el Paseo de Gracia de Barcelona que en un pueblecito de 1000 habitantes a 200   km de una gran población
2. La carga financiera asociada a cada activo es muy heterogénea, no es lo mismo estar pagando la vivienda al banco cada mes que haberla heredado de tu abuela.

Todas las opiniones que leo se vierten sin tener en cuenta estas dos variables, y solo manejan las variables del número de viviendas en stock y la posible demanda anual. Con estas variables se atreven a hacer predicciones y nos plantean un futuro apocalíptico.

1. Ubicación

En mi opinión la ubicación es tan determinante en la toma de decisiones del comprador que se debe analizar la evolución de los precios por barrios, analizando la oferta y la demanda de cada uno de ellos, y solo así podemos hacer unas predicciones un poco fiables.

La gran mayoría de compradores de una vivienda buscan en una zona concreta con un presupuesto determinado, si no encuentran lo que buscan por ese presupuesto, reducirá antes los metros de la vivienda o las calidades que la zona y si tienen capacidad financiera, bien sean con recursos propios o financiación ajena, antes aumentarán su presupuesto que cambiar de zona.

2. Carga financiera asociada

La oferta de viviendas es muy rígida precisamente por este motivo, si existe una carga financiera asociada al activo no puedes vender por debajo de esta ya que entonces debes obtener liquidez extra para cancelar la carga.

Y si por el contrario el bien no tiene ninguna carga, por que  ya lo tienes pagado (lo has heredado o ya has terminado de pagar la hipoteca) el valor absoluto, es decir la cantidad en euros, del descuento es muy elevado y por lo tanto mucha gente prefiere alquilarlo o retrasar la decisión de venta a la espera de tiempos mejores.

Con estas premisas y con toda la prudencia debida en mi opinión los viviendas han bajado entre un 25-35% en las grandes ciudades y la evolución futura de los precios dependerá de la oferta y la demanda de cada ubicación concreta, ahí donde no exista mucha oferta los precios no bajarán mucho más y por lo tanto si es un buen momento para comprar antes de que se agote la oferta y los precios vuelvan a subir y en las ubicaciones con exceso de oferta y mucho producto en manos de las entidades financieras mi consejo es esperar a que doten provisiones y bajen los precios y por lo tanto mi consejo sería alquilar.

Las viviendas ubicadas en zonas marginales, alejadas de las ciudades y con malas comunicaciones tardarán años en colocarse y las viviendas en zonas prime se irán colocando y por lo tanto los precios no caerán en exceso.

Al final las leyes de la oferta y la demanda son las que marcan los precios y no hay mucha más historia, aunque algunos quieran explicarnos cuentos para no dormir.