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Podemos separar esta década en dos etapas diferenciadas, la etapa de crecimiento (2002- junio 2007) y la etapa de ajuste o caída de precios (junio 2007-2011)

Desde el 2002 hasta mediados de 2007, momento en que se produce el “pinchazo de la burbuja”, el precio de la vivienda no paró de crecer en Barcelona Capital, en estos cinco años la vivienda multiplicó su precio por 2,2, pasando de 2.363 €/m2 en diciembre 2001 a 5.291 €/m2 en junio 2007, lo que representó una subida de 2.928 €/m2.

El precio medio de la vivienda en Barcelona capital creció a tasas más o menos constantes, entre el 15% y el 22%, durante el periodo 2002-2006. A partir del verano de 2007, los precios empiezan a caer año tras año, pasando de un precio medio en junio 2007 de 5.291 €/m2 a 3.684 €/m2 en diciembre 2011, una caída de 1.607 €/m2 que representa una caída acumulada del 33%. En definitiva, los precios han caído a las cotas que teníamos a mediados del 2004.

La evolución de los precios por distritos

El distrito de Sarria Sant Gervasi ostenta la clasificación del distrito más caro en la ciudad de Barcelona desde el 2002 con una repercusión media de 5.026€/m2 en 2011, y en el otro extremo se sitúa el distrito de Nou Barris, que ocupa la posición del distrito más barato desde 2003 con una repercusión media de 2.282€/m2 en 2011

Las variaciones por distritos no han sido homogéneas. La variación media desde diciembre 2001 a diciembre 2011 ha sido del 52%, lo que representa un 5,2% anual de media.

Durante estos diez años de nuestro análisis (dic 2001 a dic 2011) los distritos que han sufrido una mayor variación ha sido el de Sarria Sant Gervasi (121%) seguido por Sant Marti (90%) y Gracia (77%). Existen dos distritos que ya han vuelto a los precios del 2001, Horta Guinardó (o%) y Nou Barris (-5%)

Durante los años de subidas de precios entre Junio 2001 y Junio 2007, la media de subida de los precios de la ciudad de Barcelona fue del 123%, lo que representa una variación del 22,3% anual, el distrito que más subió fue Sarria Sant Gervasi, con una subida del 186% (33,8% anual de media) y el que menos Nou Barris con una subida del 68% (12,3% anual de media)

Analizando la variación tras el estallido de la crisis en verano 2007, de Junio 2007 a Diciembre 2011, observamos que la media de caída ha sido de -33%, que representa una caída media del 7,3% anual. Las caídas han sido bastante homogéneas excepto en el distrito de Sarria Sant Gervasi ,que es el distrito que ha bajado menos su valoración (-23%) y Nou Barris es el distrito que ha caído por encima del resto (-44%)

Es muy importante, resaltar que este estudio se ha realizado a partir de precios de oferta. Si bien podemos dar por validos los precios durante el periodo 2002-2007, ya que el mercado funcionaba muy bien, con un alto volumen de transacciones y con unos precios de oferta que coincidían con los de la demanda estaba dispuesta a pagar. Ahora la situación es completamente distinta, ya que nos encontramos en un momento de desencuentro entre los precios de oferta y los precios que la demanda puede y quiere pagar, por lo tanto, nos encontramos en un escenario de ajuste de precios que se irá produciendo en la medida que los propietarios vayan bajando sus precios hasta encontrarse con la demanda y fijar entonces el precio de mercado, que es aquel precio donde el mercado empieza a funcionar y las transacciones se producen con normalidad.

Previsiones para el 2012

Todo apunta a que este 2012 la caída continuará hasta que se absorba el excedente de oferta existente y hasta que se encuentren la demanda y la oferta. En estos momentos, nos encontramos con unos precios de oferta que no encuentran la suficiente demanda para poder cerrar el volumen de operaciones necesario como para mantener ese precio. Por lo tanto, este precio va ir disminuyendo con seguridad.

Para este año esperamos una estabilización del Euribor y la aplicación de medidas de fomento de la compra de vivienda como son, el mantenimiento del IVA superreducido del 4% para la vivienda nueva y la recuperación de la deducción por la compra de vivienda nueva, pero también tendremos subidas del IBI y crecimiento del desempleo que provocará elevados niveles de incertidumbre y falta de confianza .

Con todas estas claves opinamos que el 2012 será un año donde la demanda se va a mantener contenida a la espera de la evolución de la economía general del país. Los compradores estarán muy atentos a las repercusiones de las medidas del nuevo ejecutivo en vivienda, la restructuración del sistema financiero y la reforma laboral. Esta contención de los compardores producirá que los precios de oferta se sigan ajustando a la baja durante el 2012. Según nuestras previsiones los precios se ajustarán hasta un 40% de media desde máximos y a partir de ahí se mantendrán estabilizados.

Metodología

Este análisis se ha elaborado a partir de la base de datos de los principales portales inmobiliarios. Todas las observaciones que se incluyen como base cálculo se refieren a viviendas de segunda mano y los datos provienen de los oferentes de viviendas. Por lo tanto, los valores indicados son de oferta y no necesariamente constituyen el precio al que, finalmente se cierran las transacciones.

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Hasta pronto