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El mercado de la vivienda ha sido el gran protagonista de la primera década del siglo XXI. El mercado mantuvo un crecimiento continuado hasta mediados del 2007. En verano de ese año estalló la crisis financiera, que después se convirtió en una crisis económica generalizada y finalmente en una crisis de deuda soberana en el 2010. La recesión del mercado inmobiliario desde el 2007 ha afectado de forma muy negativa a los niveles de empleo y actividad.

Los principales problemas de España son:

1. El sector inmobiliario representaba una parte demasiado grande de la economía (entre el 15% y el 19%, en comparación con el 4% de otros países como Estados Unidos)
2. Caída vertiginosa de las tasas de crecimiento del PIB, cayendo a magnitudes negativas
3. Escasa productividad
4. 21% de paro
5. El ratio de endeudamiento de las empresas y familias españolas respecto al PIB es de algo más del 200%, nivel muy similar al británico, uno de los países más endeudados del mundo y dos veces y medio mayor que el que alcanzábamos en 1994.
6. Déficit desbocado que se debe financiar con emisión de deuda.
7. Rebaja de la calificación de nuestra deuda por las entidades de rating hace que tengamos que pagar una prima de riesgo superior.
8. Contracción del crédito para las empresas y particulares
9. Miedo y pérdida de confianza que reduce el consumo.

Las prácticas bancarias y las deficiencias en la política de aceptación de riesgos originaron unas excepcionales condiciones de financiación:

1. Bajos tipos de interés
2. Elevada relación préstamo /valor
3. Mayores plazos
4. Amplia disponibilidad crediticia

En el momento en que estalló la crisis, los empresarios vieron que los sueldos eran demasiado altos con relación a la productividad y empezaron a despedir trabajadores por millones. La única manera de salir del agujero es, pues, fomentar la productividad. Es decir, llevar a cabo políticas de oferta que consigan que los trabajadores generen una producción superior.

La recesión que está sufriendo el sector español, motor de la economía durante más de un decenio, no solo ha frenado el crecimiento del país, sino que además ha contribuido a que éste se sumiese en una de las peores crisis de la historia reciente. No sorprende que la deflación tenga un fuerte impacto sobre el resto de la economía si tenemos en cuenta el peso del patrimonio inmobiliario en las carteras de los hogares, empresas y entidades financieras. Sin embargo, en el único referente del que parece disponer la memoria colectiva, el caso de Japón en los noventa, la crisis inmobiliaria no solo tuvo un fuerte impacto sobre la economía, sino que ayudo a que esta se hundiese en una represión que se prolongó durante más de una década.

Si analizamos el precio real de la vivienda durante los últimos 40 años en 18 países desarrollados nos damos cuenta de que si bien las etapas alcistas han prevalecido la mayor parte del tiempo, episodios de deflación como el actual han sido frecuentes. En promedio, cada país ha sufrido más de dos episodios bajistas de unos cinco años cada uno, en los cuales el precio real de la vivienda ha caído un 23%.

Los efectos de estos episodios sobre la economía han sido severos. En prácticamente todos ellos se observa una caída de la actividad y del crédito y un aumento de la tasa de paro. Las contracciones económicas duran alrededor de un año, en media, y se caracterizan por unas tasas de crecimiento negativas del 1,5%; el crédito real se reduce de forma significativa durante dos años, y el aumento de la tasa de paro implica que ésta casi se doble en tres años.

Respecto a la situación actual, hay dos factores que pueden hacer que la recesión sea más acusada que la de un ciclo típico. En primer lugar, debemos tener en cuenta que la etapa expansiva española ha durado 10 años y que el precio real de la vivienda ha aumentado un 117%, casi el doble que en una fase expansiva típica. Dado que históricamente ha existido una fuerte relación entre la duración y la magnitud de las fases expansivas, y la duración y la magnitud de las fases recesivas, la recesión actual debería ser mayor que la de ciclo típico.

El segundo factor a tener en cuenta es la mayor sincronización del ciclo inmobiliario actual a nivel global. Ello hará que el sector exterior, en vez de actuar como amortiguador, intensifique el proceso recesivo.

Sin embargo, hay otros elementos que pueden matizar la magnitud del proceso recesivo para el caso español.

1. El extraordinario aumento de la población, uno de los factores causantes del boom inmobiliario, ofrecerá un apoyo importante a la demanda de vivienda.
2. La relativa fortaleza con la que la mayoría de entidades afronta el cambio de ciclo, con un colchón de provisiones para posibles pérdidas y sin exposiciones significativa a activos tóxicos de Estados Unidos, también servirá para amortiguar la caída del crédito.
3. Finalmente, cabe destacar la actuación de las autoridades tanto monetarias como gubernamentales. El Banco Central Europeo ha bajado los tipos de interés. Ello reduce sustancialmente el coste de la deuda de familias y empresas. Por otra parte la relativa rapidez con la que se han aprobado los planes de estimulo económico y de apoyo a trabajadores y empresas también es una novedad respecto a anteriores episodios.
4. España, que durante el último ciclo expansivo consiguió reducir la deuda del Gobierno de forma  sustancial, tiene un margen de actuación mucho mayor que el  de la mayoría de países desarrollados.

En medio de toda esta debacle, el gobierno pone en marcha una serie de medidas populistas que no van a funcionar:

1. Reducción del Impuesto de Sociedades, en una época que las empresas no tienen beneficios no tiene sentido.
2. Ayudas a la adquisición de automóviles, esta medida fomenta la demanda de coches. Es decir, va en la dirección contraria a la necesaria, el problema de la economía española no es de demanda sino de oferta
3. Eliminación de las deducciones fiscales por la compra de viviendas, esta medida provocará un repunte de las ventas puntual pero no solucionar el problema del stock cifrado entre las 700.000-1000.0000 viviendas.
4. Incremento del IVA, esta medida contribuirá a contraer aun más el consumo

Si nuestro gobierno no es capaz de coger el toro por los cuernos, es posible que la intervención del pais esté a la vuelta de la esquina.