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Nos encontramos ante una gran paradoja, el espectacular stock de viviendas sin vender como consecuencia del crack inmobiliario alcanza ya las 730.000 viviendas, sin embargo las estadísticas oficiales nos dicen que los precios solo han registrado un bajada media del 13% desde 2008.

¿Si no se venden apenas viviendas porque no bajan los precios de una vez?

La explicación es sencilla, por un lado,  los promotores se resisten a vender por debajo de un determinado precio, en ocasiones se oye decir, que “los promotores no quieren vender con pérdidas”, eso es absolutamente falso, los promotores hace mucho tiempo que ya no manejan las variables PERDIDAS/BENEFICIO y las han sustituido por las variables LIQUIDEZ o CAJA. Los promotores no tienen liquidez y  por lo tanto lo que no pueden hacer es vender por debajo de la responsabilidad hipotecaria adjudicada a cada vivienda pues tendrían que rascarse el bolsillo cada vez que realizarán una venta….un bolsillo que hace tiempo esta vacio.

En el otro lado del escenario tenemos a las entidades financieras, que son los aglutinadores de activos provenientes de los promotores que, tras refinanciar varias veces no son capaces de atender la deuda de los préstamos contraídos. En estos casos el banco no tiene más remedio que tragarse los activos del promotor a toda prisa antes de que este presente los libros en el juzgado y declare un concurso. Estos activos llegan al balance de las entidades financieras por el valor de la hipoteca más todos los gastos incurridos, lo que se llama una dación en pago. Pero el problema es que ese valor es, en la mayoría de los casos, superior al precio de mercado, es decir, lo que los posibles compradores están dispuestos a pagar, y como las entidades financieras son muy reacias a asumir perdidas, son muy lentos tomando decisiones y además no son expertos en la gestión inmobiliaria, estos activos se quedan sin comprador, devaluándose cada día más.

Una posible solución, que me consta que algunos están implementando, es la redistribución de las cargas hipotecarias entre viviendas de distintas promociones con el fin de reducir la de aquellas más elevadas y por lo tanto poder vender a un precio inferior sin incurrir en pérdidas. Este ejercicio, a priori, sin demasiadas complicaciones se convierte en un drama cuando las entidades lo tienen que realizar.

Ante unos promotores atrapados por la deuda y unas entidades financieras poco operativas,

¿Cómo es posible que no se estén poniendo las herramientas necesarias para que gran parte de este stock salga al mercado a través del alquiler?

Esta alternativa tendría, sin duda, una gran potencial en este país, donde el parque de alquiler solo representa el 13%, frente al 50% de los países de nuestro entorno. El crecimiento del alquiler contribuiría a:

1. Combatir el problema del desempleo al fomentar la movilidad laboral, poco habitual en España
2. Inyectaría liquidez a los promotores que les permitiría, por lo menos, atender sus obligaciones financieras y por lo tanto no se verían obligados a realizar daciones en pago
3. Los bancos tendrían muchos menos activos y recibirían parte de la liquidez generada por los promotores
4. Los compradores tendrían mayor acceso al crédito pues los bancos no estarían tan colapsados
5. Y en definitiva la rueda se empezaría a mover

Todo esto parece bastante obvio, pero desgraciadamente nos encontramos en un país con muy poca seguridad jurídica para los propietarios frente a los morosos de turno. El llamado desahucio exprés, vigor desde hace más de un año es muy poco efectivo pues existe un colapso en la justicia que provoca demoras de hasta 10 meses en el desalojo de un moroso.

Por favor, señores del gobierno, doten al sistema con los medios necesarios para garantizar que las sentencias de desahucio se cumplan de manera inmediata, con esto desaparecería los miedos de los propietarios y la rueda volvería a moverse, lentamente, pero en movimiento al fín.

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