Llevamos mucho tiempo pidiendo un poco de transparencia a las entidades financieras y parece que ahora empiezan a destapar parte de sus vergüenzas, ya se sabe que ninguna quiere ser la primera en publicar sus datos, pero parece que la presión de los medios y del Banco de España empieza a dar sus frutos.
El primer dato que nos encontramos es que las Cajas en su conjunto se han adjudicado unos 44.000 millones de euros en activos, 23.000 millones en suelo y el resto en viviendas. El problema más duro de pelar es el suelo ya que:
- Han caído las valoraciones cerca de un 40% desde los máximos del 2007
- El volumen de transacciones mensuales ha pasado de 90.000 en el 2004 a 30.000 en 2010.
- La financiación para compra de suelo ha desaparecido
- Se calcula que solo el 15% de estos suelos puede tener algún tipo de salida.
El segundo dato a tener en cuenta es el volumen de préstamos concedidos y pendientes de devolver a promotores privados para la adquisición de suelos. Se estima que cerca de 39.000 millones de euros es la cantidad concedida y de estos, se considera que 17.000 millones tienen una calificación de préstamos de alto riesgo.
Por lo tanto la exposición total de las Cajas al suelo es de 62.000 millones de euros:
- 23.000 millones de suelos adjudicados
- 39.000 millones de préstamos concedidos
El tercer dato significativo es que la exposición total de las Cajas es de unos 100.000 millones, desglosados de la siguiente forma:
- 44.000 millones de Activos adjudicados
- 28.000 millones de crédito concedidos con calificación subestandar
- 28.000 millones de créditos con calificación de morosos
Por ultimo, y quizá el dato más importante es el grado de cobertura, es decir, que cantidad tienen los bancos provisionada, según los datos oficiales las cajas tienen una cobertura del 38%, es decir unos 38.000 millones aproximadamente.
Bien amigos, para sacar conclusiones partimos de los siguientes hechos reales:
- Las Cajas tienen un problema muy serio, una exposición total al suelo de muy dificil salida, cifrado en unos 62.000 millones de euros
- Gran parte de este problema ha sido financiado por la banca extranjera que exige su retorno
- La financiación de los suelos está cerrada
- Las ventas tanto de viviendas como de suelos es muy escasa
- Aproximadamente un 70% de los activos adjudicados tiene una muy difícil salida a corto plazo
- Las Cajas deberán dotar provisiones en los próximos años para bajar el valor contable de sus activos y poder sacarlos al mercado a un precio
Con esta información podemos concluir que:
- Las fusiones no han terminado, se producirá una mayor concentración de Cajas, voluntaria o por mandato del Banco de España. Las Cajas más saneadas se acabarán tragando las más expuestas
- Las dotaciones de provisiones marcarán el valor de balance y por lo tanto el precio de salida al mercado. De este modo, el precio de mercado irá cayendo conforme vayan provisionando, hasta que la oferta y la demanda se encuentren.
- El crédito seguirá cerrado para inversiones inmobiliarias durante años
- La actividad promotora desaparecerá fuera de las grandes urbes durante años y por lo tanto estimamos un ritmo anual de producción de viviendas inferior a las 100.000 unidades durante los próximos años.
Con estas conclusiones dan ganas de salir corriendo, pero seguirá habiendo trabajo para los profesionales de verdad que se especialicen en las zonas prime de las grandes urbes.
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Hasta pronto
JUL
2011
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